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Cedolare 21% o 26% e soglia dei 2 appartamenti: le regole 2026
La Legge di Bilancio 2026 ha cambiato le regole per chi affitta a breve: due aliquote, una nuova soglia oltre la quale diventi un’impresa e la trattenuta dei portali. Te le spiego con un esempio.
Le tasse sono la parte che spaventa di più, ma per chi ha una o due case le regole sono abbastanza semplici. Il punto è conoscerle prima, non a giugno quando si fa la dichiarazione.
Le due aliquote della cedolare
- 21% sui canoni di una sola casa, quella che scegli tu in dichiarazione.
- 26% sulle altre case affittate a breve.
La cedolare si calcola sull’incasso lordo, senza togliere le spese, e prende il posto di IRPEF e addizionali.
La soglia dei due appartamenti
Dal 1° gennaio 2026, se nello stesso anno affitti a breve più di due appartamenti, la legge presume che la tua sia un’attività d’impresa. Servono partita IVA e le regole di un’impresa. Fino al 2025 il limite era di quattro.
La trattenuta dei portali
Quando un portale o un intermediario incassa i soldi per tuo conto, trattiene il 21% come acconto e lo versa al posto tuo. A inizio anno ti manda una certificazione: in dichiarazione quell’acconto si scala da quello che devi.
Un esempio semplice
| Voce | Importo |
|---|---|
| Incassi lordi del mese | € 3.000 |
| Cedolare al 21% | − € 630 |
| Commissioni, pulizie, utenze (con la cedolare non si deducono) | − € 900 |
| Resta a te | € 1.470 |
Esempio con cifre arrotondate. I tuoi numeri dipendono da prezzi, occupazione e costi.
Quando conviene l’IRPEF ordinaria
In alternativa alla cedolare puoi sommare il reddito agli altri e pagare l’IRPEF a scaglioni. Conviene di rado, di solito quando hai redditi bassi o spese molto alte: è una valutazione da fare con il commercialista.
Cosa chiedere al commercialista
- Quale casa mettere al 21% se ne hai più di una.
- Se nel tuo caso conviene l’IRPEF ordinaria.
- Cosa cambia se stai per superare i due appartamenti.
Hai un dubbio sul tuo caso? Chiedimelo su WhatsApp → Ti rispondo io, entro 24 ore.
Domande frequenti
Con la cedolare posso togliere le spese?
No: si calcola sul lordo, senza dedurre spese.
Con due appartamenti serve la partita IVA?
Con due no. Dal terzo affittato a breve nello stesso anno l’attività si presume d’impresa.
Il portale trattiene già le tasse?
Se incassa per te, trattiene il 21% come acconto. Lo trovi nella certificazione che ti invia a inizio anno.
Nel vostro rendiconto ci sono le tasse?
Sì: ogni mese indico la cedolare da mettere da parte.
Fonti
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026)
- Decreto legge 50/2017, articolo 4 (locazioni brevi e ritenuta degli intermediari)
Aggiornata a ottobre 2026. È una guida informativa: non sostituisce il parere di un professionista, e le regole comunali e regionali possono cambiare. Prima di decidere, verifica con il Comune e con il tuo commercialista.
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